Las mayorías cuentan
Uno de los aspectos más desconocidos y controvertidos en el régimen jurídico de las comunidades de propietarios son las mayorías en los votos necesarios para aprobar un acuerdo en la junta de vecinos. Dependiendo del tipo de acuerdo, serán necesarias mayorías distintas, como la unanimidad, mayoría cualificada o mayoría simple.
Antes de empezar a analizar el número de votos necesarios para adoptar un acuerdo, debemos destacar qué personas pueden emitir un voto válido. A tenor del artículo 15 de Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en adelante LPH, están legitimados para asistir a la junta y ejercer su derecho de voto el propietario o persona autorizada por éste. Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario.
No obstante, los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
Entrando en el fondo del asunto, debemos acudir al artículo 17 LPH donde se expresa las mayorías necesarias para adoptar un acuerdo. Podemos clasificarlas de la siguiente forma:
Se exige la unanimidad
Los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (17.6 LPH). Ejemplo de ello puede ser el supuesto de convertir un espacio común en trasteros. Estas acciones al ser una modificación o alteración del titulo constitutivo, será necesaria la unanimidad.
Se exige mayoría de tres quintos (3/5)
El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos (17.3, apartado 1, LPH).
Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble. (17.3, apartado 2, LPH)
Para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. No se requerirán los 3/5 sino el voto favorable de 1/3 de propietarios y cuotas para el establecimiento o acceso a los servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energías renovables o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (17.3, apartado 2, LPH).
Para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble (17.4, apartado 2, LPH). En el supuesto contrario en el que sean requeridos, serán obligatorias y sin acuerdo previo de la junta de propietarios (artículo 10.1 LPH).
Se exige la mayoría de un tercio (1/3)
Para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes (17.1 LPH).
Para la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables (17.1 LPH).
Instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. (17.1 LPH).
En este apartado debemos incidir en que aquellos propietarios que no hubieran votado a favor de la instalación, no se podrá repercutir el coste de los mismos. Debemos además incluir no solo los que votaron en contra, sino también a los que se abstienen. Esta situación no es perpetua, ya que si las personas mencionadas quisieren utilizar esos servicios posteriormente, podrán solicitar el acceso abonando el importe que les hubiera correspondido.
Se exige mayoría simple
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (17.7 LPH).
Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación
En Lechado Padilla Administración de Fincas nos preocupamos por el bienestar y la defensa de los derechos de los vecinos ante situaciones de desprotección. Contáctenos sin ningún tipo de compromiso si tiene más dudas sobre las mayorías necesarias para aprobar un acuerdo o si se han vulnerado las mayorías legales en su comunidad de propietarios.
